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2017全国住房城乡建设工作会议:差别化调控与去库存并重,三四线仍将超预

时间:2017-12-26 14:01   来源:网络整理   作者:醉言   关键词:

  2017年12月23日召开了全国住房城乡建设工作会议,提出2018年我国房地产市场的调控方向,并对刚需、改善和投资人群实施不同的政策,预示着2018年房地产市场的走向基本确定。

本次内容关键点:

1、针对各类需求实行差别化调控政策:满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房;

2、库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作;

3、深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

通过梳理可看出,中央经济工作会议已提出差别化调控,此次住建部表态与其思路如出一辙,并将其进一步贯彻落实,明确差别化调控——满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房,分类调控将是2018年政策调控主旋律。

差别化调控促进市场供需稳定

2017年,调控政策从供给、需求两端同时发力,全面打压市场需求,多地陆续出台限购、限贷、限价、限售、限商等政策,热点城市购房准入门槛和居民杠杆空间不断提升,其中一线城市限购尺度堪称史上最严。以北京(楼盘)为例,2017年3月实行认房认贷之后,在首付问题上首套比例为40%,二套普通住宅为60%,非普住宅提升至80%。2017年限贷政策的执行,带来的结果使得投资性需求被打压,同时刚需以及改善性需求也被压制。

2017年政府出台相关政策将土地供应与城市库存挂钩,一线及热点二线城市土地供应增加。在此背景下,此次会议上表态差异化调控将促使需求的提升,与此同时,郑州(楼盘)和武汉(楼盘)等多地争相出台人才购房政策,赋予引进人才以福利房或首套房购房资格,截止到2017年12月23日,已经超过10城推出相关政策,购房需求也将进一步释放。随着上述政策的实施,将有利于市场的供需稳定。

二、肯定去库存效果,预计三四线表现将超预期

本次会议首先总结了房地产市场调控效果:一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落,三四线城市房价趋于稳定,房地产去库存取得明显成效。同时也着重强调部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

2017年三四线城市的商品销售量猛增进而带动了全国商品房的销量上涨,但在这波行情之前,三四线城市经历了长达五年的衰退。新增供应较少,且期间货币环境波动时,三四线的房地产市场并没有出现与之对应的周期性上涨,因此,我们认为三四线城市房地产市场走势与流动性关系不大,主要由供给及需求决定,货币化安置仅起到锦上添花的作用。2017年三四线市场之所以回暖,库存有所消化,主要是供求关系得到修复。

我们预计在2018年三四线的表现仍将超预期。在供给端,去库存接近尾声,三四线的土地供给并未显著增加,供给可能微升或大致持平。在需求端,三四线市场的回暖刚持续了一年多的时间,价格仍处于上升通道,将为需求的持续提供支撑,同时棚改货币化的长期化也助推了三四线城市的需求持续。本次会议也提出,扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套,预计棚改政策还将成为强效催化剂,带动三四线城市的市场行情。三四线2018年成交量将持平或微升,成交金额上升。 三、长效机制加快落地,房企迎来租赁市场机会  从目前政策对于长效机制的描述来看,中央经济会议由2016年的“研究建立”基础制度和长效机制转为2017年的“加快建立”住房制度和“完善促进”长效机制,表达力度上发生改变,而此次住建部的表态延续了当前经济会议主旨,明确提出“深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”预计2018年长效机制将进一步加快建设。

作为长效机制重要的一环,其发展定位进一步强化。事实上,租赁业务已经在政策、融资以及土地等多方面获得了大力支持。比如在政策方面,从2016 年开始至今已经有20 余省市出台鼓励措施,广州(楼盘)市推出租购同权、13个热点城市开展了租赁住房试点推广等;在土地供应方面,北京将在未来五年内供应1000公顷集体土地用于租赁住宅建设;广州、南京(楼盘)等地也在制定实施细则。此外在融资方面,多家企业发行了资产支持证券及类REITs 创新,银行机构也提供了融资支持,租赁迎来全新发展机遇,其影响可能不亚于“房改”、“招拍挂”的推行。对房企而言,租赁既是机会也是趋势,关键在于怎么去做,而不是去研究要不要做!

作为长效机制重要的一环,其发展定位进一步强化。事实上,租赁业务已经在政策、融资以及土地等多方面获得了大力支持。比如在政策方面,从2016 年开始至今已经有20 余省市出台鼓励措施,广州市推出租购同权、13个热点城市开展了租赁住房试点推广等;在土地供应方面,北京将在未来五年内供应1000公顷集体土地用于租赁住宅建设;广州、南京等地也在制定实施细则。此外在融资方面,多家企业发行了资产支持证券及类REITs 创新,银行机构也提供了融资支持,租赁迎来全新发展机遇,其影响可能不亚于“房改”、“招拍挂”的推行。对房企而言,租赁既是机会也是趋势,关键在于怎么去做,而不是去研究要不要做!

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